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房地產不同轉讓方式的納稅籌劃(2)

時間:2012-02-01? 點擊: 來源:未知

    1.麗人公司應該繳納的稅收。麗人公司以房地產進行投資入股,不征收營業稅,也無需繳納城建稅和教育費附加;由于投資方與被投資方都未從事房地產開發,因此該項投資行為暫免征收土地增值稅。

    股權轉讓應繳納印花稅=9000×0.5‰=4.5(萬元)

    投資及股權轉讓行為應納企業所得稅=(9000-1200-4.5)×25%=1948.88(萬元)

    節稅總額=5219.09-(4.5+1948.88)=3265.71(萬元)。

    2.華泰公司應該繳納的稅收。

    契稅=9000×3%=270(萬元)

    股權轉讓印花稅4.5萬元。

    從方案設計看,股權轉讓方式下,華泰公司的稅收負擔沒有變化,而麗人公司可以節約3265.71萬元的稅金支出。

    (二)以房地產投資入股過程中需要注意的問題

    1.投資合同的簽訂。在稅務處理中,嚴格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為。也就是說要想享受不征收營業稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇,投資各方必須共同承擔投資風險;如果投資方未承擔投資風險,而是分取固定的股息、紅利,則要按照出租房地產征收營業稅,無法達到上述節稅效果。

    2.操作時間間隔。企業要想達到上進節稅效果,必須注意以房地產投資入股的時間與轉讓股權的時間間隔問題,兩者時間間隔最好在一年以上,否則稅務機關可能會以實質課稅原則為由,對上述行為征稅。

    3.注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制。《公司法》規定,全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%.換言之,非貨幣資產投資入股的比例最高不得超過70%,如果在投資過程中沒有達到上述要求,就會給方案的執行帶來不必要的麻煩。

    4.正確認識和處理納稅籌劃對不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出,投資入股方式可以獲得營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅的稅收優惠,但是由于上述稅種的稅收負擔減少,企業的利潤增加,相應增加了企業所得稅的稅收負擔,企業應綜合考慮這一影響,并及時繳納企業所得稅。

    5.加強雙方的溝通和合作,實現雙贏的目標。上述方案中,麗人公司通過籌劃可以獲得明顯的節稅效果。但是對華泰公司而言,該方案并沒有降低其稅負,反而會增加華泰公司潛在的稅負——今后華泰公司轉讓其以投資入股方式獲得的房地產時,需要金額繳納營業稅,即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負擔增加450萬元(9000×5%)。因此麗人公司在進行稅收籌劃時,需要加強和華泰公司的溝通,在投資入股及股權轉讓價格方面做出適當的讓步,以此獲得華泰公司的支持和配合,從而達到雙贏的目的。

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