假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為T1和T2。

　　1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

　　營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

　　總體稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

　　2、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

　　房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

　　總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

　　尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即，

　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

　　在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；若預(yù)期聯(lián)營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時(shí)的總體稅負(fù)T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.