【導讀】從11月24日央視報道2005-2012年間房企共欠繳3.8萬億土地增值稅至今，關于房企“欠稅門”的爭論一直未平息，各方各執一詞、互不相讓。
　　房地產企業認為，央視所說的欠稅屬于“應繳未繳”稅額，在開發項目清算之前可以不用繳納，但不能叫欠繳。而且，根據2012年132家A股上市房企年報，這些企業2012年的稅費總額已經超過了凈利潤，萬科、保利和招商納稅額分別是其凈利潤的2倍、1.5倍和1.4倍，房企稅負太重，當減稅而非加稅;學者和業內人士認為，土地增值稅不僅稅制結構超復雜(先預繳、后清算)，而且操作空間大(可扣除成本泛化、清算時間不可控)，無法避免房企有效避稅的結果。對于央視的報道，國稅總局做出回應稱，“欠稅的巨額推算的方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。同時，國稅總局財產行為稅司負責人認為，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現在房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。
　　既然主管當局都認為，由于客觀上的原因，土地增值稅征管存在困難，繼續維持“一筆糊涂賬”的狀態無法扭轉，這意味著有關房企巨額“欠稅”的爭論將最終不了了之。但是，就像不久前報道“星巴克暴利”一樣，央視將這樣一個“小稅種”揪出來并非犯了基本財務概念上的錯誤，將“應繳”錯解為“欠繳”。社會各界對于土地增值稅問題上的“糾結”絕非因該稅種稅制設計、征管難度大和成本高而造成，背后隱藏著房地產行業的重大問題。就像房產稅、遺產稅的征收，盡管存在不動產登記不完善和避稅空間大且不可控等客觀原因，但這兩個稅種從本世紀初就納入議事日程，但到現在的10多年間，之所以遲遲無法進入實質性征收，制約因素絕非是這些客觀原因。
　　客觀地講，相比行業內外其他稅種，土地增值稅征繳確實存在更大的操作空間，比如開發商可以通過項目跨年開發、分期預售、延期竣工等方式來拖延結算時點，甚至以社區整體配套逐年建成和完善，將單體項目結算時點無限期推后;而且可以通過做大裝修成本、公共配套成本、增加自持比例來降低土地增值部分。但是，相對于征管工作來講，這些問題僅僅是技術上的問題，任何稅種都面臨著操作空間和主觀避稅的問題。在這一點上，個人所得稅在征管時面臨的規避稅負空間和手段不會比土地增值稅少多少。
     被大家忽略的問題是，對于開發商和地方政府來講，房地產項目開發所包含的內容之豐富、邊界之寬泛是簡單的商品房建設所無法涵蓋的，土地增值稅的納稅增值也絕非房地產項目結算收入單純地扣除結算成本項的凈增值額。比如說，由開發商承擔房地產項目所在區域的公共基礎設施(道路、水電煤氣等)，由開發商進行土地的一級開發(“三通一平”和“七通一平”等)在各地方是非常普遍，特別在城市新區和開發區開發、城市新地標建設、城市舊改中非常常見。但事實上，這些基礎開發本來應該是由當地政府來承擔的。當然，政府一般也會通過土地廉價出讓、土地一二級聯動，或者是稅收減免來回饋開發商，而這種基于互惠和支持的“交易”很難通過會計上“成本-收益”的比對來核算。因此，基于房地產開發項目的結算收入減去土地購置、建筑安裝等結算成本的土地增值核算模式是不可行的，結算成本無法將開發商對于整個區域公共服務配套的支出完全考慮在內，而結算收益應該扣除開發商對于區域整體價值提升的貢獻，而此類成本和收益在會計上是無法核算的，例如開發商對于區域開發價值的培養和貢獻是難以在會計上核算的。